课程大纲
开篇语：当前征管形势与企业面临的税务风险
1、金税三期上线
2、增值税发票开票系统升级
3、商品服务税收编码
4、双随机与一案双查
5、重大违法案件信息公布与税收黑名单
6、多证合一多部门联合惩戒
7、虚开发票法律责任
8、如何防范虚开发票
基本开发流程：
1、项目建议书（发改委）
2、可行性研究（发改委）
3、项目用地申请（规划、国土）
4、项目设计
5、用地规划许可
6、征地拆迁（国土）
7、工程规划许可（规划）
8、建设工程开工许可（建设）
9、筹资
10、工程招标
11、工程施工（承包、监理）
12、预售许可（房管）
13、营销策划与招商
14、综合竣工验收
15、交付或自营与物业管理
第一部分房地产企业筹建设立阶段
一、账务处理与所得税申报
1、期间费用的核算与进项税抵扣
（1）差旅费支出
（2）绿化费用
（3）会议费用
（4）职工食堂费用
（5）办公费用
（6）通讯费
（7）交通费、车辆使用费
（8）物业费、水电费
（9）咨询费、顾问费、律师费
（10）劳保费用
（11）旅游费用
（12）临时工、季节工等人员费用
（13）个人抬头的发票如何在所得税前扣除
（14）广告宣传费与招待费
（15）代理费与佣金
（16）工资与福利
（17）社会保险、公积金
（18）工会经费与教育经费
（19）解除合同补偿（辞退福利）
2、一般纳税人资格登记与税控设备、发票领购
3、购置资产的核算
4、投资业务（增资、减资、转让股权、股息红利）的核算
（1）未按投资比例分红可否免税
（2）股息红利未按规定备案可否免税
（3）增资扩股与转让股权差异
（4）股息红利与转让股权所得确认时间
5、筹建期费用归集起点、终点与摊销（一次与分次摊销优劣分析）
6、企业所得税报表与会计报表
（1）期间费用计入损益报表填报
（2）期间费用计入长摊费用报表填报
二、股东身份与税收待遇差异
1、自然人（境内、境外）
2、法人（境内、境外）
3、投资方的选择与税收差异
4、自然人股东从被投资企业借款的税收风险与防范
5、房地产开发资质的取得
三、项目公司组织形式对税收影响
1、子公司
2、分公司（项目公司）
3、合作开发模式
4、挂靠开发模式（转让楼花）
5、异地开发，应如何选择项目公司组织形式？
四、注册资本实缴改认缴对税收影响
1、不同出资方式涉及的税收（货币、实物、无形资产）
2、出资不到位的税收风险（注销清算的税收风险）
3、资本弱化风险分析与防范
4、关于抽逃出资罪
五、私车公用
1、公司为员工报销车辆使用费
2、发放交通补贴
3、通行费的项税抵扣
4、成品油发票进项税抵扣
5、公务用车
6、公司为个人配车
7、租用车辆的处理
六、发改部门立项与建设用地规划许可
1、会计核算对象
2、土地增值税清算对象
第二部分土地征用阶段
一、不同征地方式土地成本的确认
1、招拍挂方式
2、拆迁补偿方式
3、收购股权方式
4、接受投资方式
5、重组方式（合并或分立）
6、以房换地、以地换房
7、代建道路、配建安置房
8、BT换地或抵规费
9、限地价竞配套模式（配建安置房无偿移交）
10、配建学校、幼儿园移交政府
二、土地征用与会计核算
1、出让金返还的税务与会计处理
2、契税计税依据
3、土地使用税开始交纳的时点确认与计算方法
4、土地出让金抵减销售额差额计税的核算
5、出让金抵减销售额对土地增值税与所得税影响
6、征地环节印花税、契税的核算
7、土地使用证的办理
三、开发主体变更的处理
1、异地开发，母公司征地后，成立项目公司，土地成本如何核算
2、合同变更
3、票据如何取得
四、土地征用过程土地增值税与所得税口径差异
1、拍卖佣金
2、印花税与登记费、交易费
3、出让金返还
4、拆迁补偿
5、土地闲置费
五、红线外支出
六、融资业务
1、向金融企业融资
2、民间借贷
3、个人借贷
4、关联方借贷
（1）增值税视同提供应税服务
（2）企业所得税特别纳税调整
（3）无息借贷的变通处理
5、统借统还
6、委托贷款与转贷
7、混合性投资
8、跨期与计提未付的利息税前扣除争议
9、同期利率的掌握
10、融资顾问费
11、售后回租
12、融资租赁
七、拆迁还建
1、货币补偿入账票据与增值税抵减
2、实物安置方式税务处理（增值税、企业所得税、土地增值税）
3、拆迁补偿契税
4、被拆迁人税务处理
5、实物安置纳税义务发生时间
八、合作开发
1、甲方出地有资质，乙方出资
2、甲方出地，乙方有资质并出资（法释-5号24条）
3、乙接盘烂尾楼挂靠开发
4、是否共担风险
5、确定立项主体，至少一方有开发资质
6、一方出地，另一方出资取得使用权（以租代建）
7、转让在建项目
第三部分规划设计立项阶段
一、规划许可与土地增值税清算对象确认
1、清算分期的依据
2、清算类别
3、规划许可与纳税筹划
4、会计核算对象与土增清算对象、增值税新老项目判断
5、建设工程规划许可与建筑工程开工许可
二、向境外支付设计费的代扣义务
1、增值税及附加
2、非居民企业所得税
3、支付方承担税款的处理
4、支付境外设计费入账合法凭证
5、境内机构设计费入账凭证
6、交纳政府规费入账票据与核算
三、土方工程与票据结算
1、租用工程机械
2、租用机械并配备操作人员
3、以工程机械油费发票抵工程款的风险
四、增值税的核算与增值税专票管理
1、不得抵扣的进项税范围
2、无法划分的进项税
3、增值税进项税转出处理
4、增值税发票的开具（作废、红字、认证、逾期）
5、总公司征地分公司开发增值税销售额的抵减
6、房产建筑企业增值税纳税义务发生时间
7、房产企业会计收入与企业所得税收入
8、建筑企业会计收入与企业所得税收入
9、房产企业一般计税项目各税种收入差异
10、房产企业发票开具
（1）预收款
（2）已交营业税补开票
（3）销售跨营改增时点
11、视同销售（企业所得税与增值税异同）
12、三流一致解读
13、如何防范虚开发票
14、发票备注栏特殊规定
15、增值税申报比对
五、成本对象的确定与成本归集
1、开发成本明细科目设置
2、同时开发多个项目，开发成本明细核算
3、成本归集注意事项
4、计入期间费用与开发成本优劣分析
第四部分建设施工阶段
一、混合销售与发票结算
1、企业销售自产货物同时提供建筑安装服务
2、建筑企业大包工程
3、商贸企业销售并安装
4、电梯销售并安装
5、如何界定自产货物
6、混合销售与兼营的区别
二、甲供与大包
1、双方均简易计税，何种方式有利
2、甲供的不同模式与结算票据
（1）总额模式
（2）差额模式
（3）总额模式下，材料发票的开具与资金流协调
3、工程发包方式的选择与纳税筹划
（1）大包（生产企业、商贸企业、建筑企业、自然人）
（2）甲供与清包工
4、双方均一般计税，如何选择承包方式有利
5、甲供工程增值税计税依据
6、甲供或清包工程，建筑企业计税方式与工程报价
7、总分包结算与开票
8、跨县市区提供建筑服务预征税款与开票申报
（1）增值税预征
（2）企业所得税预征
（3）个税
9、建筑工程发票开具注意事项
三、总包与分包的票据结算
1、总包简易计税的核算与发票开具
2、总包一般计税的核算与发票开具
3、建筑企业增值税征管-预缴与申报
4、简易计税的备案
5、EPC、BT、BOT项目的涉税票据处理与风险规避
四、差额征税专题
1、差额征税项目，发票全额开具
（1）建筑总包简易计税模式
（2）物业公司代收水费
（3）房产企业一般计税出让金抵减销售额
2、差额征税项目，发票差额开具
（1）旅游公司
（2）劳务派遣
3、如何确认发票开具方式
4、差额征税的类型
5、不得开具专票的情形
五、工程承包合同与采购合同涉税与票据管理
1、价格是否含税
2、发票开具时间与种类
3、票据不合规法律责任
4、付款方式
5、采购合同价款结算方式
6、运输条款与运费结算
7、质保金条款
8、违约金条款
9、工程竣工结算与发票开具
10、销售货物并安装与票据
11、票据传递与付款
12、合同部门会签
13、完善发票管理机制
六、建筑企业挂靠经营专题
1、营改增后挂靠经营的变化
2、房企对挂靠工程应注意的事项
3、被挂靠方税务管理要点与风险控制
4、是否属于虚开发票
5、总分公司或母子公司共享资质如何开票
6、挂靠经营在操作中资金流的管控
七、工资薪酬核算
1、工资与福利核算范围
2、一次性奖励
（1）适用条件
（2）特殊计税方式
（3）无效区间
（4）单位代付税款
（5）适用条件
3、各种补贴补助
4、工资与劳务费
5、自然人代开建筑劳务、材料发票，付款是否代扣个税
6、劳务派遣与发票开具
7、解除劳动合同
8、兼职
八、违约金专题
1、解除合同违约金
2、正向违约金
3、反向违约金
4、如何判断违约金是否为价外费用
5、违约金支出税前扣除与稽查重点
九、房产企业销售合同中的税收风险管控
1、未取得预售许可，签订认购书、意向书法律效力
2、售价过低与正当理由的判定
3、成立销售公司分解增值额是否可行
4、装修从房款剥离分签两份合同可否节税
5、以开发产品对外投资再转让股权可行吗
6、分立后转让股权是否可行
7、车位销售合同如何签订
8、业主共有或移交政府条款
9、包销合同（买断、分成、手续费）
10、广告发布合同与促销宣传
11、违约条款
12、按揭保证金条款
13、回租合同条款
14、租赁合同条款
15、促销赠送面积、装修
16、促销定金返息、免物业费、免按揭息等
17、价格明确是否含税
18、房产交付时间的约定
第五部分预售阶段
一、未完工销售收入（预收账款）确认与会计核算
1、预售许可证
2、诚意金、订金
3、预收款的账务处理
4、预交增值税及附加处理
5、预交土地增值税处理
6、发票开具
7、简易计税方式的核算
8、一般计税方式的核算
9、未取得预售许可取得收入是否征税（法释-7号）
10、收取手续费方式收入确认
11、超基价分成收入确认
12、一次性收款及按揭方式收入确认
二、不同促销方式的税收风险及筹划
1、零首付与代垫首付
2、折扣销售、免物业费、免按揭息等
3、赠送装修
4、赠送面积
5、赠送车位
6、抽奖活动
7、赠品的视同销售与个税处理
8、视同买断与超基价分成
9、产权式酒店
10、老带新
11、抵券销售
12、售后回租
13、售后回购
14、价外费用
15、销售价格偏低界定（法释-5号）
三、车位车库会计与税务处理
A、产权车位会计与税务处理
1、成本如何分摊
2、合同签订与发票开具
B、无产权车位会计与税务处理
1、收取停车费如何征税
2、车位租赁如何征税
3、转让车位如何征税
（1）增值税－视同销售不动产
（2）企业所得税
（3）土地增值税
（4）是否征房产税
4、产权归属如何界定
5、如何证明属于全体业主
6、发票如何开具
7、合同如何签订
四、营销设施的会计与税务处理
1、开发产品中的营销设施
2、临时建筑物
3、配套设施（会所）
4、租入营销设施
5、公共配套如何界定产权属于全体业主
6、公共配套所得税与土增处理差异
7、营销设施所得税与土增处理差异
8、无偿移交如何证明
五、代收款项与价外费用专题
1、物业公司代收水费
2、代收电费、燃气等
3、代收租金
4、代收政府性基金、行政事业收费、专项维修金、契税等
5、委托方名义开具发票的代收款
6、房企收取施工单位水电费
7、出租方收取承租方水电费
六、未完工年度汇算清缴与季度预交
1、查处不合规票据是否调增所得
2、毛利额调整
3、所得额确认
4、季度申报与补亏
第六部分完工阶段
一、完工条件及重要性
1、完工是结转收入和计税成本分界点
2、完工后实际毛利与预计毛利差并入所得
3、完工后稽查风险增大
4、土地使用税停止交纳时点
二、计税成本与会计成本
1、预提范围
2、截止时点
3、完工前发生的土地使用税可否计入成本
4、开发成本企业所得税与土地增值税口径差异
5、企业所得税完工条件与土增清算条件
6、开发成本核算注意的四个范围
（1）期间费用与开发成本
（2）直接成本与间接成本、共同成本
（3）完工与未完工成本
（4）已售与未售成本
7、开发费用与加计扣除所得税与土增差异
三、完工年度账务处理
1、收入结转时点
2、计税成本结转
3、完工后发票的开具
4、增值税纳税义务时间与收入结转
四、成本结转步骤与分配
1、成本的分摊方法中的税收筹划
2、完工年度成本计算与结转
3、后续支出与二次调整
4、成本分摊方法与案例分析
（1）占地面积法
（2）建筑面积法
（3）预算造价法
（4）直接成本法
（5）层高系数法
五、年度汇算清缴
1、毛利差异的调整
2、未完工收入调整
3、结转完工收入所得税报表填报
4、完工年度企业所得税会计处理
六、完工年度的会计核算收入结转与增值税申报
1、简易计税核算
（1）收取预收款（预收款界定）
（2）发票开具
（3）税款预缴
（4）现房销售
（5）完工交房发票开具
（6）预交税款抵减与申报
2、一般计税核算
（1）差额征税全额开票
（2）销项税额计算
（3）土地价款抵减销售额（出让、拆迁、投资、地税发票、股权收购、总分公司）
（4）进项税抵扣是否区分项目
3、增值税申报
4、预交增值税的抵减是否区分开发项目、业务类型和计税方式
七、完工产品自用或租赁专题
1、开发产品是否交房产税
2、开发产品转固定资产是否视同销售
3、动产租赁适用税率与征收率
4、不动产租赁适用税率与征收率
5、免租期
6、无租使用
7、回租的税收处理
8、一次性收取租金的税务处理
9、租赁收入与支出会计处理
10、租赁收入增值税纳税义务时点
11、租赁收入企业所得税确认
12、程租与光租、湿租与干租
八、房地产企业会计报表分析
1、大量预收账款导致短期负债剧增，影响了对企业偿债能力的判断
2、利润数据的片面性，影响了对企业盈利能力的判断（土地价格上涨，资产失实）
3、期间费用计入当期损益，与收入错配，影响了对企业经营成果的判断
4、开发成本准确计量和分摊难度大，影响了对企业真实资产总量判断
5、纳税评估
6、从会计报表自查税收风险
九、开发产品对外投资涉税处理
1、增值税
2、企业所得税
3、土地增值税
4、契税
5、全资与非全资子公司税收差异
十、跨期费用与完工后续支出专题
1、发生年度计提
2、发生年度未计提
3、如何防止跨期费用
4、暂估入账
5、完工后续支出所得税处理
6、清算结束发生后续支出，土增税处理
7、跨期费用追补扣除要点
第七部分土地增值税清算
对于房地产开发项目而言，土地增值税清算是最后一关。课税对象是有偿转让房地产所取得的增值额，其计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。营改增后，土地增值税的计算方法发生了什么重大的变化，取得何种发票对土地增值税更有利？为帮助房地产企业在增值税背景下，做好土地增值税清算工作，防范税务风险，加强后营改增时代房地产企业成本核算，开设本课程。
该税种地区间政策口径差异大，税企争议多，清算中稍有疏漏，就会导致上千万税款损失。企业在清算中，应如何准确把握政策，准备最佳方案，应对清算风暴？本次训练依据现行土地增值税法规，结合自治区相关规定，通过实例解析，全方位地解读土地增值税的政策，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的。
一、清算流程
1、征税对象
2、清算收入与扣除项目
3、增值额、增值率、适用税率的确定
4、预征税款与清算抵减
二、清算单位的确定
1、清算分期的依据
2、规划立项应注意的事项
3、清算类别
4、本省普通住宅口径
三、清算收入的确定
1、营改增前清算收入
2、简易计税项目清算收入
3、一般计税项目清算收入
4、代收款项与价外费用（违约金、更名费等）
5、视同销售收入
6、面积差异补退房款处理
7、售价偏低且无正当理由
（1）何为售价偏低
（2）哪些可作为正当理由
四、税金及附加的确定
1、营业税、增值税
2、城建税、教育费附加（含地方附加）
3、印花税、土地使用税可否扣除
4、简易计税项目税金的扣除
5、一般计税项目税金的扣除
五、土地成本扣除训练
1、土地成本扣除合法凭证
（1）招拍挂方式征地票据
（2）拆迁补偿方式征地凭证
（3）股权收购方式征地土地成本的扣除
（4）接受重组投资方式取得土地成本扣除
（5）红线外支出可否扣除
（6）土地款返还如何处理
（7）拍地佣金可否扣除
（8）土地闲置费不得扣除
（9）延期支付地价款的利息
2、土地成本的分摊方法
（1）占地面积法
（2）建筑面积法
3、一般计税项目土地价款抵减销售额差额计税与收入确认
六、前期工程+基础设施+公共配套分摊
1、入账合法凭证
（1）政府规费票据
（2）土方工程、场地平整支出
2、成本分摊方法
3、土地征用的拆迁补偿款
4、公共配套如何界定属于全体业主
5、如何证实无偿移交
七、建安成本的分摊
1、票据备注栏特殊要求
2、建筑面积法分摊
3、直接成本单独归集
4、层高系数分摊
5、售价系数分摊
6、装修成本是否包括家具电器
7、质保金可否扣除
8、混合销售应如何开票
9、甲供与大包发票开具
10、如何杜绝虚开、代开发票
八、开发间接费的分摊
1、建筑面积法
2、预算造价法
3、开发间接费与期间费的差异
九、加计扣除与开发费用
1、金融机构利息据实扣除的条件
2、民间借贷及未发生借款开发费的扣除
3、实际发生与计算扣除
4、统借统还利息可否按金融机构利息扣除
5、开发费用企业所得税与土地增值税口径差异
十、成本扣除原则与要求
1、实际发生与支付款项
2、实际发生与取得票据
3、实际发生并取得发票但未付款的成本
4、税前扣除原则
5、预提成本可否扣除
6、营销设施可否扣除
十一、增值额与增值率的计算
1、收入与成本同增，增值额和增值率变化
2、装修房与毛坯房
3、核定征收的运用
4、免税临界点的运用
5、调整增值率的方法
6、尾盘销售与土增申报
十二、连体楼清算与成本分摊
1、不同类别开发产品成本分摊技巧
2、日常核算中的成本归集技巧
3、共同成本核算技巧
4、连体楼筹划思路
十三、车位与储藏室的清算处理
1、销售方式影响清算
2、产权车位
3、人防车位
4、无产权非人防车位
5、地上车位
6、机械车位
7、产权归属
8、合同如何签订
9、无产权车位是否征房产税
10、增值税与企业所得税税务处理
十四、特殊销售方式
1、超基价分成
2、售后回租
3、竞配建移交
4、买断价格
5、合作开发分得产品如何清算
十五、拆迁还建业务训练
1、增值税计税依据
2、会计核算方法
3、企业所得税与土地增值税处理
4、被拆迁人契税
十六、重组业务
1、转让%股权是否征土地增值税
2、合并分立对房产企业是否有效
3、开发产品投资视同销售处理
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陈老师（
本文编辑：佚名
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