在年的几次土地直播中，为了方便大家今后计算开发商拿地后的“保本价”，我曾经列举了一些开发商做住宅项目的成本构成，很多朋友很感兴趣，在后台说原来开发商也没挣多少钱啊。但也有朋友认为房价都是开发商搞高的，开发商把利润降一降房价就能低。我觉得房子是人一生中使用时间最长、消费额度最多、对个人财富影响最大的一件商品，你有必要了解一下它是花多少钱成建成的。我把开发商的成本列一下，从中也可以了解房地产开发商到底能挣多少钱，主要是住宅项目。以便大家参考。虽然各地成本不同，有关部门收费不同，开发商对成本的管控能力不同，楼盘大小不同，大家看个大概，意思知道就行，具体数字不一定精确，处女座的朋友忍一忍。
开发成本里面有几个大头，第一个大头就是土地款，这可不单是开发商拍卖时举牌的那个价格，地买到了还要交契税、交红线外市政配套费、还有水、电、气、热、教育等的增容费用。土地款是大头，地有多贵，请看我之前写的几篇文章。
第二个大头是前期费用。主要是：
1、勘察费：勘察方案的设计和咨询，水文、地质、文物和地基勘察费，地形、管线测量费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费等；
2、设计费：项目所有工程类的规划与设计费用，以及与设计成果有关的各类研究、审查、评审费用。包括项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费；
3、报批报建费：向政府部门缴纳的行政性及经营性收费，比如报建费、证照费、建筑工程质量监督费、人防异地建设费、规划管理费、审图费、消防审核费、抗震审核费、环境评估费、红线复核费、白蚁防治费、招标监督服务费、墙改基金、散装水泥基金、文物勘探发掘费、工程定额测定费、新型建筑材料专项基金、劳动保险费、建设项目工程质量监督备案手续费等等；
4、三通一平费：比如场地平整、临时道路、临时用电、临时用水等等；包括红线内给水、排水、电力、燃气、通信等管线拆除或安装费用。
5、临时设施费用：临时办公室建造及装饰费用，如为租用则列为租金；临时围墙、围栏设计、建造、装饰费用；施工用临时占道费、临时借用空地租费，或为工程进行而修建的临时的建筑物、构筑物、设施的费用等。
6、招标代理费、房地产评估费、环境影响评估费、沉降观测费、防雷检测费、土壤氡气检测费、桩基检测、材料检测、保温检测、人防通风检测、水质检测、房屋面积预测费用、房屋面积实测费用等。
前期费用一般是-元/平方米。这是按照可售面积分摊的成本，下同。小区规模大些的，成本略低些。反之则高些。
第三个大头是主体建筑安装工程费，这才是我们俗称的盖房子的费用，也有几部分组成：
1、地基与基础工程：地基处理，基坑开挖及边坡支护、降水，桩基础工程等；
2、主体建筑安装工程：结构与初装修、室内给排水、室内供暖、室内燃气、室内电气、室内通风空调、弱电系统、室内消防等；
3、电梯及扶梯；
4、外装饰工程：门窗，涂料，面砖，保温，幕墙，栏杆，百叶，各类入户门，防火门等等。
5、精装修工程：室外精装修工程、室内公共部位精装修工程、室内精装修工程）。
6、其他分包工程；
一般在一二线城市，主体建筑安装工程费用一般是0-0元/平方米。成本控制能力很优秀的能做到3-0元/平方米。当然，这个成本根据小区的品质定位而发生变化。上不封顶。
第四个大头是基础设施费，主要是：
1、室外给排水系统，还有雨污水系统、中水系统、水泵房等；
2、室外采暖系统：管道系统、热交换站、锅炉房；
3、室外电气工程：供配电设备及安装、室外强电管道及电缆敷设、室外弱电管道埋设、有线电视系统、通讯等系统、智能化系统、远程抄表系统；
4、燃气系统：室内室外的管道系统、燃气站等；
5、室外消防系统；
基础设施费用一般是-元/平方米。
第五个大头是环境工程费，主要是：
1、绿化：苗木、草坪等；
2、园建及设施：土方造型、室外道路工程费、地面铺装、小区入口大门、小品、雕塑、景观亭、棚架、观景平台/亲水平台等；
3、康体设施：儿童游乐设施、零星设施/背景音乐等；
4、水景设备及灌溉系统；
5、照明：路灯、景观照明、泛光照明系统等；
6、围墙。
7、红线外园林建造费；
按可销售面积，环境工程费用一般是-元/平方米。当然，也会因为小区的品质定位而发生变化，上不封顶，一棵奈良的数百年罗汉松就得上百万。
第六个大头是公共配套设施费，主要是：
1、社区设施费用：居委会/文化活动站、社区警务站、社区健康服务中心、车站等；
2、教育设施费用：幼儿园、小学、中学等；
3、会所；
4、室外游泳池及泳池设备；
5、室外球场；
6、架空层；
7、垃圾转运站；
8、物业、设备用房；
9、人防/非人防车库
公共配套设施费用一般超过元/平方米；成本最大的是地下车库，根据有些项目对车位比要求和对人防配建要求不同而不同。
第七个大头是开发间接费，主要是：
1、工程管理费：现场管理费、工程监理费、预结算编审费、造价咨询费、安全监督费、工程质量监督费、施工合同外奖金、工程保险费等；
2、集团管理费：有的项目有，有的项目没有。有的项目算在管理费里面了，不管有没有列支，集团的管理成本总是需要分摊的。
3、营销设施建造费：售楼处建造及装修费用、样板房建造及装修费用、临时停车场等；有时候这钱被算到营销费里了。
4、物业管理完善费：物业维修基金、物业启动费、其他专项基金等；
5、开发借款的资本化利息等；
开发间接费用一般是-元/平方米。
第八个大头是不可预见费。不可预见费用一般是-元/平方米。
综上，开发成本里面，除去土地款，一般盖房子的各种成本合计在-元/平方米。
当然，如果加上精装修，就不止这个数了，还要再加上-/平方米不等，上不封顶。一台Gaggenau的冰箱可能就要七八十万。
是不是就这些成本了？nonono，还有期间费用，它也有几个大头：
第一个大头，就是营销费用：广告费、推广活动费、促销活动费用、集团品牌宣传推广费、销售物料、资料费、售楼处及示范单位费、销售佣金、策划及咨询费、物业管理费等等；一般是总销售金额的3%；
第二个大头，就是财务费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等。
财务费用一般是-元/平方米。视公司规模、资金紧张程度、基础利率变化而变化，上不封顶，这钱要是领导打裸条借来的，成本更高。
第三个大头，就是管理费用，主要指集团总部及各开发公司行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。一般是总销售金额的3%；
售价-各种以上的成本，是不是就是开发商赚的利润呢？
不是。还有一个大头，税。
千万不要认为，税是开发商交的，其实天底下所有的税，都是消费者交的。
以前要交销售额5%的作为营业税。城建税及附加税为这5%的11%，现在营业税改增值税了，说是为企业减负，可以用总包等各类公司给的增值税发票进行冲抵，但是有些企业税负是增加的。以前是销售额的5.55%，现在估计要超过6%。
土地增值税，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，收取30%，增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额%的部分，收取40%；增值额超过扣除项目金额%、未超过扣除项目金额%的部分50%；增值额超过扣除项目金额%的部分，收取60%；
那扣除项目多些，是不是增值税就能少交点呢？图样图森破，这个“扣除项目”，都给你规定好了，比如营销费+管理费，我们都按照6%来做预算，但是税务局只给你算5%，比如财务费用，你从基金公司或者其他金融机构融资成本比较高，税务局也不认，他们只认基础利率。虽然有些开发商土地拿的早，差价的虽多，但一大半都被国家拿走了。
还有一个是企业所得税，即扣除所有成本、增值税税金后，利润的25%，需要缴纳企业所得税。
我们拿一个有5万平方米楼板价5万/平方米的项目试算一下，如果预计一年后上市，售价预计卖8万/平方米，毛坯交房，开发商扣掉土地成本后的开发成本按照元/平方米，营销费加上管理费是元/平方米，增值税按照6%计算，也是元/平方米。财务费用我们按照元/平方米来计算。因为增值额没有超过50%，因此按照30%的扣除数，开发商需要交纳土地增值税元/平方米，这样这个项目的各类成本，就是元/平方米，再扣掉25%的所得税，就是元/平方米。元/平方米的销售价里，土地成本00元/平方米，三大税元/平方米，当然，有盈利才会有土地增值税和所得税。这个项目净利润在3亿元左右，总销金额为40亿元，因此利润率在7.4%。这已经很好了，全国经济普查报告上说，房地产行业的利润率普遍在5.4%-6.5%。一个楼盘，从拿地到交房，需要3年时间，交完房，利润才能结转。做一盘40亿的生意，3年时间赚3个亿。你觉得利润率很高么？
如此说来，开发商利润率肯定没有街边卖烤串的高，可是，我们只看到卖烤串的想成为开发商，没有开发商想卖烤串，这是为啥呢？因为开发房地产的资本大，利润率虽然少，但毕竟绝对值大，没有多少行业能容纳这么大规模的资金。年，全国电影票房亿，同比上升49%，这已经是5年来的最大奇迹，但是，上海从几百个在售楼盘中，仅仅拿出7个楼盘，本年度的销售额加起来就超过亿了。或者说，全国前18强的开发商，任何一家公司的销售额，都比电影全国总票房高。你要有两三百亿的资本想投出去，还真没有那么多行业能承载。
当然，没有哪个开发商全部会用自己的钱开发项目，肯定会向银行借开发贷，让各类配合单位垫资，充分利用杠杆，这样自有资金的利润率会高些。比如此前就有开发商，连拿地的钱就是1：9配资，这样25亿的地价，自己只要出2.5亿就可以了，虽然财务成本多些，但自有资金周转三年，赚2个亿，已经相当好了。但这样风险会很高，一些中小开发商、三四线开发商，也未必能够借到钱，就算借到资金成本也会很高。更何况，现在上海已经严格要求，买地必须是自有资金了。
但也要注意到，也许销售价格未来卖不到8万/平方米呢？也许财务成本0万包不住呢？也许开发成本元/平方米不够呢？还有，5%的保障房可是要免费盖好还给政府的，就算建安标准比商品住宅低一些，但成本能低多少呢？还有那些要交给政府的各类行政服务公共设施或者管理用房，也需要花成本盖出来啊。
还有15%的不能销售只能出租的持有住房，现在上海的住宅租金年收益，一般是在2-3%，很多甚至才1%多。还不如银行的理财产品呢。请优秀的酒店管理公司管理这些持有物业，租金当然会高些，但优秀的管理公司，成本也高啊。
还有，这块地如果未来预期能卖8万/平方米，
但现在的楼板价，就已经是9万/平方米了呢？
12月27号，上海临港奉贤园区推出了两块地，一块地.7平方米，一块地.5平方米，都在江山路的北面，容积率都是1.6，限高都是40米，要建5%的保障房，中小套型不低于60%，全装修面积不低于30%。起拍楼板价均为8元/平方米。
江山路沿线年年底曾卖了两块地，都是3万多平方米，容积率也是1.6，起拍楼板价4元/平方米多一点，挂牌时只有一家公司提交了竞买保证金和竞买申请，于是在12月21日以底价7.3亿元被上海临港奉贤经济发展有限公司购得，这家公司想来也是临港奉贤园区自己的公司。自己开发自己买，自己买花自己戴，楼板价分别为元/平方米和楼板价元/平方米，目前项目正在建设，施工方把土方都堆在边上的地里面了。现在看起来这项目肯定是赚了，1年时间地价几乎翻了一倍。昨天你对我爱答不理，今天我让你高攀不起!
官方资料上说，“上海临港产业区规划面积平方公里，是上海市政府十一五期间确定重点建设的装备产业基地，也是工业和信息化部授牌的装备制造和航空产业的国家新型工业化产业示范基地。上海临港产业区奉贤园区成立于8年，是上海临港产业区的主导园区之一，总体规划17.04平方公里，南拥得天独厚的临港奉贤杭州湾岸线码头资源，北接浦东铁路中心站与G、S2等高速路出入口，东连洋山深水港、浦东机场，西临上海东部休闲旅游黄金海岸，具备航空、港口、铁路、公路、内河“五龙汇聚”的区位优势。”
虽然号称五龙汇聚，但是从江山路附近的小环境来看，还比较简陋。我从市区往返一百多公里到这两块地周边转了转，除了一些公司比如中国储运、隧道股份、光明的各类仓储基地外，目前没有啥生活设施，平安镇在3公里以外。目前也没有啥公共交通，路网也没有完全建好，不过为了卖个好价格，当地正在紧锣密鼓的捯饬扮相，比如铺设柏油马路，移植树木等等。说是“临港”，其实离滴水湖很远，这两块地属于奉贤海湾板块，这板块是上海楼市泥石流中的一股清流，因为这几年别的地方都涨了，这个地方的房价多年仍在1-1.5万/平方米。附近有个大项目叫“临港蓝湾国际社区”，园区管理方请了绿城做代建，准备做“理想智慧小镇”。从两港大道一直向南延伸到海边，网上能查到规划方案，规划面积有5.6平方公里之巨，但是现场看起来，除了农田和村舍，啥也没变，啥也没有。
这是年上海最后一次土地拍卖。我会在12月27号下午13点30分直播其中一块地的拍卖。这次直播我们请的嘉宾也很重磅，会邀请黄章林和林光厚一起合作。
左一为黄章林
黄章林，网名黄小仙，著名自媒体人，小镇同学会发起人，是我多年好友，自称是伪装成培训师的自媒体，他创办了不少
本文编辑：佚名
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