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曾经审理过江苏省委原常委、南京市委原书记杨卫泽和国家行政学院原副院长何家成等“大老虎”的宁波市中级人民法院又一次进入济南市民的视线之中。年3月30日和9月30日，济南市委原书记王敏曾在这里两次“过堂”，面对.万元的受贿指控，王敏当庭认罪并获刑12年。
年12月27日，宁波中院审理了江苏省委原常委、秘书长赵少麟单位行贿、骗购外汇案一案。检方指控：年至年，被告人赵少麟伙同其子赵晋，为赵晋实际控制的山东诚基房地产开发有限公司等单位在山东省济南市经营房地产项目谋取不正当利益，多次给予时任山东省委常委、秘书长、济南市委书记王敏财物，共计折合人民币.万元。赵少麟当庭认罪。
那么，盖房子到底能挣多少钱呢？小编把成本列一下，从中也可以了解房地产开发商到底能挣多少钱（以住宅项目为例），以便大家参考。虽然各地成本不同，有关部门收费不同，开发商对成本的管控能力不同，楼盘大小不同，大家看个大概，数字不一定精确，知道大概意思就行。
成本费用的第一个大头就是土地款，这可不单是开发商拍卖时举牌的那个价格，地买到了还要交契税、交红线外市政配套费、还有水、电、气、热、教育等的增容费用。土地款是大头，地有多贵，请看政府网站的拍卖公告。
第二个大头是前期费用。主要是：
1.勘察费：勘察方案的设计和咨询，水文、地质、文物和地基勘察费，地形、管线测量费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费等。
2.设计费：项目所有工程类的规划与设计费用，以及与设计成果有关的各类研究、审查、评审费用。包括项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费。
3.报批报建费：向政府部门缴纳的行政性及经营性收费，比如报建费、证照费、建筑工程质量监督费、人防异地建设费、规划管理费、审图费、消防审核费、抗震审核费、环境评估费、红线复核费、白蚁防治费、招标监督服务费、墙改基金、散装水泥基金、文物勘探发掘费、工程定额测定费、新型建筑材料专项基金、劳动保险费、建设项目工程质量监督备案手续费等等。
4.三通一平费：比如场地平整、临时道路、临时用电、临时用水等等；包括红线内给水、排水、电力、燃气、通信等管线拆除或安装费用。
5.临时设施费用：临时办公室建造及装饰费用，如为租用则列为租金；临时围墙、围栏设计、建造、装饰费用；施工用临时占道费、临时借用空地租费，或为工程进行而修建的临时的建筑物、构筑物、设施的费用等。
6.招标代理费、房地产评估费、环境影响评估费、沉降观测费、防雷检测费、土壤氡气检测费、桩基检测、材料检测、保温检测、人防通风检测、水质检测、房屋面积预测费用、房屋面积实测费用等。
前期费用一般是-元/平方米。这是按照可售面积分摊的成本，下同。小区规模大些的，成本略低些，反之则高些。
第三个大头是主体建筑安装工程费，这才是我们俗称的盖房子的费用，也有几部分组成：
1.地基与基础工程：地基处理，基坑开挖及边坡支护、降水，桩基础工程等。
2.主体建筑安装工程：结构与初装修、室内给排水、室内供暖、室内燃气、室内电气、室内通风空调、弱电系统、室内消防等。
3.电梯及扶梯。
4.外装饰工程：门窗，涂料，面砖，保温，幕墙，栏杆，百叶，各类入户门，防火门等等。
5.精装修工程：室外精装修工程、室内公共部位精装修工程、室内精装修工程等。
6.其他分包工程。
一般在一二线城市，主体建筑安装工程费用一般是0-0元/平方米。成本控制能力很优秀的能做到3-0元/平方米。当然，这个成本根据小区的品质定位而发生变化的。
第四个大头是基础设施费，主要是：
1.室外给排水系统，还有雨污水系统、中水系统、水泵房等。
2.室外采暖系统：管道系统、热交换站、锅炉房。
3.室外电气工程：供配电设备及安装、室外强电管道及电缆敷设、室外弱电管道埋设、有线电视系统、通讯等系统、智能化系统、远程抄表系统。
4.燃气系统：室内室外的管道系统、燃气站等。
5.室外消防系统。
基础设施费用一般是-元/平方米。
第五个大头是环境工程费，主要是：
1.绿化：苗木、草坪等。
2.园建及设施：土方造型、室外道路工程费、地面铺装、小区入口大门、小品、雕塑、景观亭、棚架、观景平台/亲水平台等。
3.康体设施：儿童游乐设施、零星设施/背景音乐等。
4.水景设备及灌溉系统。
5.照明：路灯、景观照明、泛光照明系统等。
6.围墙。
7.红线外园林建造费。
按可销售面积，环境工程费用一般是-元/平方米。当然，也会因为小区的品质定位而发生变化，上不封顶，一棵奈良的数百年罗汉松就得上百万。
第六个大头是公共配套设施费，主要是：
1.社区设施费用：居委会/文化活动站、社区警务站、社区健康服务中心、车站等。
2.教育设施费用：幼儿园、小学、中学等。
3.会所。
4.室外游泳池及泳池设备。
5.室外球场。
6.架空层。
7.垃圾转运站。
8.物业、设备用房。
9.人防/非人防车库。
公共配套设施费用一般超过元/平方米；成本最大的是地下车库，根据有些项目对车位比要求和对人防配建要求不同而不同。
第七个大头是开发间接费，主要是：
1.工程管理费：现场管理费、工程监理费、预结算编审费、造价咨询费、安全监督费、工程质量监督费、施工合同外奖金、工程保险费等。
2.集团管理费：有的项目有，有的项目没有。有的项目算在管理费里面了，不管有没有列支，集团的管理成本总是需要分摊的。
3.营销设施建造费：售楼处建造及装修费用、样板房建造及装修费用、临时停车场等；有时候这钱被算到营销费里了。
4.物业管理完善费：物业维修基金、物业启动费、其他专项基金等。
5.开发借款的资本化利息等。
开发间接费用一般是-元/平方米。
第八个大头是不可预见费。不可预见费用一般是-元/平方米。
综上，开发成本里面，除去土地款，一般盖房子的各种成本合计在-元/平方米。
当然，如果加上精装修，就不止这个数了，还要再加上-/平方米不等，上不封顶。
是不是就这些成本了？nonono，还有期间费用，也有几个大头：
第一个大头，就是营销费用：广告费、推广活动费、促销活动费用、集团品牌宣传推广费、销售物料、资料费、售楼处及示范单位费、销售佣金、策划及咨询费、物业管理费等等；一般是总销售金额的3%。
第二个大头，就是财务费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等。
财务费用一般是-元/平方米。视公司规模、资金紧张程度、基础利率变化而变化，上不封顶，这钱要是领导打裸条借来的，成本更高。
第三个大头，就是管理费用，主要指集团总部及各开发公司行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。一般是总销售金额的3%。
售价减去以上各种成本，是不是就是开发商赚的利润呢？
不是。还有一个大头，税。
千万不要认为，税是开发商交的，其实天底下所有的税，都是消费者交的。
以前要交销售额5%的作为营业税。城建税及附加税为这5%的11%，现在营业税改增值税了，说是为企业减负，可以用总包等各类公司给的增值税发票进行冲抵，但是有些企业税负是增加的。以前是销售额的5.55%，现在估计要超过6%。
土地增值税，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，收取30%，增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额%的部分，收取40%；增值额超过扣除项目金额%、未超过扣除项目金额%的部分50%；增值额超过扣除项目金额%的部分，收取60%。
那扣除项目多些，是不是增值税就能少交点呢？图样图森破，这个“扣除项目”，都给你规定好了，比如营销费+管理费，我们都按照6%来做预算，但是税务局只给你算5%，比如财务费用，你从基金公司或者其他金融机构融资成本比较高，税务局也不认，他们只认基础利率。虽然有些开发商土地拿的早，差价的虽多，但一大半都被国家拿走了。
还有一个是企业所得税，即扣除所有成本、增值税税金后，利润的25%，需要缴纳企业所得税。
看到这里，你是不是觉得盖房子挣不到多少钱啊！肯定不是这样的。有了规模作基础，加上良好的资本运作，开发商也是很挣钱的。
像赵晋这样的不法商人，更有瞒天过海的办法。
6年6月，赵晋控制的公司以6.9亿元拍下济南和平路地块，时为济南地王。
在赵晋拿地的6年，“国六条”、九部委“十五条”、“外资限炒令”等密集政策拉开了房产市场调控序幕。如此严峻的市场调控环境下，赵晋初来乍到就拍下地王，令人咂舌。
从6年到9年，济南市的土地成交价格翻了一番，而随着全运会的召开，当地地产市场更进入了快速提升期。
知情者称，赵晋的公司和其他公司有很大区别。别的公司拿地时，要核算成本，土地多少钱，运营多少钱，会很详细，但赵晋算得比他们还要详细。他能算出账来，在黄金地段拿地，建好房子后，单价比周围房子便宜30%-40%，甚至便宜一半，他都能挣钱，所以他敢拿地。
另外，有了王敏的“关照”，只要赵晋想拿哪块地，99%能拿到，其他公司基本没有戏。
在赵晋的房产帝国中，高价拿地只是第一步，而其敢于高价拿地，又能赚取高额利润，有其独到之处。
一方面，他对土地的利用，已到了极致中的极致。这种利用从他对楼盘一楼的空间挖掘上可见一斑。他开发的楼盘，一楼多是商业中心，但没有厕所，厕所在负一层或负二层。
“节流”之外，赵晋对土地的榨取，还表现在积极“开源”上。知情者称，诚基中心建设的地下车库，把政府划的红线都压到里面了，挖基础的时候都挖开，往外扩建。车库验收时，用墙把多挖出来的空间封死。等验收结束，再破墙打开。
另一方面，赵晋获取利润的秘密，更在于他善于挖空心思“偷面积”。他能变相调高容积率，规划10万平方米的地，能建出20万平方米，所以他的楼盘，降价50%都没问题。诚基中心二期共有楼房17座，呈梅花桩般错落式分布，前后楼座之间相距二十多米，这种密集的楼体，不仅采光远远达不到济南的相关规定，而且小区内道路非常拥挤，出租车进去都头疼。
年12月一天中午，诚基中心21号楼室突发火灾，造成两人死亡，多人被困。接警后，消防队第一时间赶到现场，但因消防通道过窄，业主停靠的车辆占据大部分空间，不仅消防车很难进入火灾现场，连救护车也只能停在和平路上。最后，院外的消防车与开进院内的消防车通过管道相连才得以救火。
层高5.2米的房子，同样属于赵晋修改容积率战略的组成部分。济南诚基中心热销之余，人们渐渐发现了问题。8年4月，济南不少市民向媒体反映，诚基中心将上述房子以复式房名义销售，销售时不说单价，只说房屋总价，涉及产权面积时，则以底层为准。
针对一些开发商加高层高的做法，北京、杭州等地曾发布《容积率指标计算规则》，规定当住宅建筑层高大于4.9米时，不论屋内是否有隔层，建筑面积均按该层水平投影面积的2倍计算。
赵晋的团队对法律、市场一向有着精深的研究。在研究挑高房型时，他们发现，当时的济南市并无此类规定。发现了济南相关政策空白之后，赵晋的手就越伸越长。
5.2米层高的房子，对开发商有何好处呢？济南业界人士称，把一层房子隔成两层，按两层来卖，这样两层的公摊面积就按一层计算，配套费能省一半，但更主要的是变相提高了容积率，使用面积增加了一倍，开发商借此获取高额利润。
济南诚基中心二期是年交房的。交房现场，有业主看到客厅与阳台处有一道铝合金的半墙，卧室的窗台边有一道单砖的半截墙，卫生间的门口也被一整面墙砌死，不知是做什么用的。其实，诚基中心楼盘在竣工与交付之间有很长一段时间，开发商在这期间做了二次改造，启用了偷面积的新战术，以瞒天过海。
依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工后，开发企业应当向主管部门提出竣工验收申请，相关部门应当组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行验收。
而诚基中心在验收之前砌墙，多是为掩盖面积。验收完以后，把墙打开，里面全是房子。后来连墙都不用，找了楼板一挡，就那么明目张胆，看不见就完事了。验收之后，这时候该拆的拆，该建的建，进行二次改造，符合要求了，再交给业主。
至于由此可能带来违规问题，赵晋也早有对策：规划局验收完之后，就没有公司什么事情了。至于改建，也可以说业主自己建的。规划局发现问题，也只能找城管执法局处理，他们碰到业主也没有招。
从瞒天过海到二次改造，有时会造成交房延误，产证迟办，进而产生违约金。对此，赵晋自有安排，设计了一套非常精妙的合同。诚基中心的合同是按照国家建设主管部门所拟定的商品房购买合同范本制定的，但其奥秘在于有补充合同，把制式条款全部架空了。补充合同中多处载明“双方共同约定”等字眼，但对于业主和开发商的违约规定，有天壤之别。
比如关于逾期交房的条款规定，如出卖人逾期交房超过日，合同继续履行，出卖人应交付买受人已付款利息，并每日按房款的万分之零点二支付违约金。花万买房，逾期交房一个月下来不过元赔偿，连租房子都不够用。
赵晋在济南的公司，年销售收入为40亿元，这其中贡献最大的当属诚基中心项目。这么庞大的数字，堂堂的大领导王敏只分得.万元，不知他自己作何感想？
诚基中心之后，赵晋开始在济南疯狂“布局”：
年9月24日，赵晋控制的公司投资约3.2亿元，以开发济南嘉德中心的名义拿下原汽配厂地块。该地位于槐荫区经十路南侧、阳光新路西侧，和谐广场对面，项目建筑面积约.5平方米。
年10月15日，赵晋控制的公司以开发济南卓越时代广场的名义拿下经十路与浆水泉路交汇处的地块，该地占地面积平方米，项目建筑面积110平方米。
年12月23日，赵晋控制的公司以5.1亿元的价格拿下高新区-G号地，该地位于新宇路以西、崇华路以东、工业南路以南，为商业金融业用地，用地面积.1平方米；以1.66亿元拿下-G地块，该地位于龙奥北路以南，面积平方米。
在出事之前，赵晋还拿下济南奥体东路以东、经十路以南的一块地。
好在中纪委及时出手，消灭了这一“官商共同体”。赵晋的房地产帝国梦，土崩瓦解。
本文编辑：佚名
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